政策调控以来,地产股超跌十分严重,一个月累积跌幅高达25%,成为指数首当其冲的杀手。然而,在地产交易不断低迷,而房价却依然不降的现实中,地产股的底部在何方?我们认为,除了观察估值底外,还要观察政策底,只有市场和政策的预期都同向发生改变,地产股才出现有向上的动力。目前来看,地产股筑底的过程仍未完成。

     4月份的调整以来,地产股走势一直受消息面影响“跌跌不休”,申万地产指数在5月17日创下2360的低点,这与4月份3597的高点相比跌幅达34。,具体到个股方面,地产股整体PNAV折价仍在30%左右,龙头地产股折让幅度在35%以上。一些中小地产股开始出现分化,前期跌幅明显,且业务集中在小城市,库存不多的地产股折价率稍低;而土地储备较多,前期跌幅不大的地产股折价率超过50%。从换手率来看,目前地产股整体换手率为1.28%,大大低于2%的历史均值,虽然其股价不断创出新低;但从两市的成交金额来看,4月以来,地产股维持在500亿元的水平,成交占比徘徊在6.5%的低位,市场情绪或也表征了机构对未来地产股的走势依然悲观。

     从估值的角度来看,目前地产股估值达到一年多以来的低位;然而从政策层面来看,地产股的风险仍不可小视。政策利空尚未出尽,地产股难言有充分的安全边际,目前对地产调控最为严厉的便是传言将出台的房产税,我们认为,短期内房产税推行的可能性不大。前期政策实施的效果还需要一段观察期,在信贷收紧、增值税严查,资金使用排查力度加大等措施的综合效应下,地产商的财务状况和销售行为会随之改变;如果7、8月份市场预期开始趋稳,则政策的影响将逐步体现出来,届时对地产市场和投资行为也需要重新打量。

     我们认为,地产股理论估值的底部与现实中的底部存在差距,如果在未来政策的集中作用下,房价开始下跌,就会引发地产股净资产价值的重估,地产股的整体估值将会由市场的自发调整下探至一个较低的水平,届时估值可能将不是能催生该板块未来上涨的因素。

     总体来说,在市场不断调整的过程中,地产股筑底的过程也会比较长,且多有反复。长线而言,目前的估值大幅偏低已可以成为买入的理由;但中短期而言,地产股出现持续向上的机会并不大,建议适当介入土地储备规模少,且业务主要集中在二三线城市的地产股。

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